最高院：名为合作开发实际一方只提供土地不承担经营风险、只收取固定利益的，属于土地使用权转让合同

最高法院再审认为：

关于案涉《合作开发合同》的性质与效力问题

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

案涉《合作开发合同》约定，颜嵩杰提供土地，黄海鑫提供资金；双方共同成立项目公司，颜嵩杰占32%股权、黄海鑫占68%股权；法人、总经理、出纳由黄海鑫指定人担任，副总经理、会计有由颜嵩杰指定人担任；颜嵩杰、黄海鑫分别有权分配本项目实际建筑面积32%和68%的产权，颜嵩杰分得房产的销售由颜嵩杰在项目公司的名义下自行销售，也可以委托黄海鑫代为销售，房产销售价格由双方共同商定。

根据上述约定，颜嵩杰作为提供土地使用权的当事人，通过指派副总经理和会计的方式参与公司项目的经营，并作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险。

因此案涉合同不符合土地使用权转让合同的特征，而是颜嵩杰提供土地、黄海鑫提供资金，双方通过共同设立项目公司的方式共同投资、共同经营、共担风险的合作开发房地产合同。

颜嵩杰认为其只收取固定的利益、不承担风险，本案应为土地使用权转让合同的主张，不符合合同约定，本院不予支持。原审认定案涉《合作开发合同》为合作开发房地产合同，并无不当，本院予以维持。

（2020）最高法民再255号

房地产开发纠纷解析