土地

土地增值税在房地产行业是个大税种，对于很多企业来说，只有增值税和企业所得税这两个大税种，可是对于房地产企业来说有三个大税种：即为增值税，企业所得税，和土地增值税。可以这么说土地增值税对房地产企业来说的税负比重远远高于增值税和企业所得税，最高税率可以达到60%，已经到了和很多西方国家的遗产税那么高了。

因此对于很多房地产企业来说，在刚刚开始拿地阶段就要进行纳税筹划，不然三个大税种一起就会让房地产企业不要说赚钱，可能最后一做汇算清缴是倒亏了钱，而且房地产企业从拿地到施工到建好销售房子，这样一个大周期下来没有6年都要有至少4年了，加上运营成本，税等等支出，前期没有很好的税收筹划，真的会倒贴很多钱。

工作过程中发现很多房地产企业的财务，对土地增值税这个税种真的没有很好地掌握到。这里就和大家分享一下什么是土地增值税，以及怎么样理解它是超率累进税率，而不是为超额累进税率。

一、什么是土地增值税？

一般而言，土地增值税是指对土地使用权转让或者出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等5项扣除项目后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。所以说土地增值税税率最低为30%最高为60%，有个特殊情况不用缴纳土地增值税是：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

二、土地增值税超率累进税率–一共四级
1级：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；税 率30%，速算扣除系数0%；
2级：增值额超过扣除项目金额50%未超过100%部分的；税 率40%，速算扣除系数5%；
3级：增值额超过扣除项目金额100%未超过200%部分的；税 率50%，速算扣除系数15%；
4级：增值额超过扣除项目金额200%的部分；税率60%，速算扣除系数35%。

三、土地增值税计算方法

举个例子，A公司是房地产公司开发一个楼盘，楼盘销售收入20亿元，计算土地增值税时5项可扣除项目金额为7亿元（这个7亿元里已经包括了土地出让金和开发成本两项20%的加计扣除额）， 那么增值额为13亿元（20亿-13亿），增值率为185.71%（增值额/扣除项目也就是13亿/7亿），也就是在第三级数 （增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的），那么税率为50%，速算扣除系数为15%。那么应纳土地增值税为:

土地增值税额=增值额 x 50%-扣除项目金额 x 15% 元
=13 亿元 x 50%-7亿元 x 15%
=6.5亿-1.05亿=5.45亿

土地增值税的基础知识就讲到这里，其实它不难，只要你肯学，肯去理解它的底层逻辑。对于土地增值税还有什么不懂得，欢迎在留言区评论。