契税怎么计算？

根据《契税法》的规定可知，契税=不含税价格*税率。

这里的不含税价格就是计算契税的计税依据。具体来说，在计算契税时需要进行价税分离。即需要把房价里面的增值税剔除掉，用不含增值税的裸价计算契税。

另外，契税的法定税率是3%-5%，当然契税的优惠并没有消失。实际计算契税时，需要具体情况具体分析！

举例说明：

虎虎有两套自住房，将其中的一套出售给居民小虎，成交价格为3000000；将另一套住房与小虎子交换，并支付了换房差价款66000。为了计算简便，假定契税税率为3%，所有金额均不含增值税。

小虎应缴纳契税=3000000*3%=90000。

虎虎应缴纳契税=66000*3%=1980

小虎子不缴纳契税。

这里需要注意一点，当居民间进行房屋交换时，支付差价的一方缴纳契税，不需要付款的一方不需要缴纳契税。当然，实际业务中，也可能会出现需要两方平摊契税的情况。

契税的计税依据如何确定？

契税的计税依据虽然不含增值税，但是具体的金额需要根据实际情况进行确定：

1、实际交易时，土地使用权出让和房屋买卖，涉及实物时需要根据实物的市场价款计算契税。如果既包括实物，也包括货币，需要把实物转换成货币，然后统一计算契税。

2、土地使用权以及房屋互换时，契税的计税依据是支付的差价。这一点知识，上面的例子里面也已经讲过了。

3、房屋买卖时，如果房屋属于精装修的房子。契税的计税依据需要包括房屋的装修费。

可以说，精装修的房子原来越多了。当然，购买精装修的房子，也需要多缴纳一部分契税。当然，能购买起精装修房子的人，对于可以忽略不计的契税而言，产生的影响却是不大！

4、土地使用权和房屋所有权在实际交易时没有交易价格的，由税务机关根据当地市场的实际交易价格进行确定计税依据。

当然，如果相关实际交易价格没有合理理由，并且明显偏低的，税务机关也可以进行核定。具体操作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定进行。

5、出让国有土地使用权时，根据取得土地使用权一方支付的价款进行确定。其中，协议方式出让的，协议价格为其实际的计税依据。如果没有协议价格，可以通过评估的方式确定计税依据。

另外，出让国有土地使用权时，如果是通过竞价的方式进行的，契税的计税依据就是竞价的最后成交价！

契税的征收，不管是对于国家，还是对于纳税人都有重要的意义。

1、增加税收

契税的征收可以增加当地政府的收入来源。毕竟，契税的征税依据是财产的转移价值，从征税来源来看十分充足。

而且契税的征收可以弥补其他财产税的不足，扩大财产税的征税范围。在房地产市场繁荣的背景下，契税占据的地位也是越来越重要！

2、保护纳税人的产权

在经济活动中，各种产权纠纷也是层出不穷。契税的征收，可以避免不动产方面的产权纠纷。

不动产在转移时，产权人可以通过缴纳契税的方式进行确权。毕竟，合法的产权才能缴纳契税。如果产品的法律地位得不到认可，后期的麻烦就要多很多了。

契税规定“买方纳税”，就是为了通过法律的形式把产权的所有关系确认下来。

3、调节收入分配

当纳税人有财力去购买其他不动产时，证明他的财富充足。为了控制财富分配，需要由买方在购买财产时，缴纳契税。这样也能起到调节收入再分配的作用。