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最新土地增值税计算方法(土地增值税的计算方法和步骤)
2022-11-26 17:41

土地
【总结】土地增值税:只有权属转移且有增值的情况才征税【买方交契税,卖方交土地增值税】

征税范围
出让不征、转让征
继承不征、赠与直系亲属和非营利不征、赠与其他人征

房地产开发企业:自用或出租不征、所有权转移征
房地产交换:个人互换自有住房不征,企业互换征

抵押:抵押期间不征、抵押期满且权属转移征
合作建房:自用不征,转让征
出租、代建、评估增值:不征

应纳税额的计算(四级超率累进税率)
土地增值税=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数
其中,增值额=转让房地产取得的不含增值税收入-扣除项目金额

扣除项目(关键)
房地产开发企业(新建)
地价款:取得土地使用权所支付的金额:据实扣除(成本+契税)

开发成本(看作期间费用):据实扣除
开发成本包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

开发费用(同期同类贷款利率利息):利息+(地价款+开发成本)x5%或(地价款+开发成本)x10%

加计扣除优惠:(地价款+开发成本)x20%
销售:与转让有关的税金包括城建税、教育费附加

非房地产开发企业(新建)
地价款、开发成本、开发费用:房地产开发企业(新建)
销售:与转让有关的税金包括城建税、教育费附加、印花税(房企没有印花税)
【总结】非房企没有加计扣除优惠,但有印花税

销售旧房(存量房)
评估价格=重置成本x成新率
地价款:取得土地使用权所支付的金额:据实扣除(成本+契税)
销售:与转让有关的税金

计算步骤
确定收入
确定扣除项目金额(地价款、开发成本、开发费用、税金)
确定增值额(收入-扣除项目金额)
确定增值额与扣除项目的比率(增值额/扣除项目金额)
找税率、算税额:应纳税额=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数

税收优惠
建造普通住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%(免征)【超过全额征】
个人转让住房(免征)
企业改制(非房企):个体户转公司制、企业合并、分立、房地产作价入股(免征)

征收管理
应当清算:全部竣工和销售、整体转让、转让土地使用权
要求清算:已转让85%或剩余已出租,自用、满3年未销售完、未办理清算手续

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